Assurance emprunteur : points de vigilance et pièges à éviter

Garanties invalidité : attention à la formulation !

Dans le cadre de la garantie PTIA et des différentes garanties d'invalidité (IPT, IPP, ITT), la prise en charge de vos mensualités par votre assurance emprunteur est conditionnée par la reconnaissance de taux d'invalidité précis.

Vous devez porter une attention particulière à la façon dont sont rédigées les clauses de votre contrat. Notamment en ce qui concerne l'impossibilité d'exercer "votre" activité professionnelle, ou "une" activité professionnelle.

Dans la première formulation, il s'agit de la profession que vous déclarez exercer au moment de la signature de votre contrat. Ainsi, dès lors que vous êtes reconnu inapte à exercer ce métier, la garantie sera déclenchée, quand bien même vous seriez en état d'exercer une autre activité.

Dans la seconde formulation, la mise en œuvre de votre garantie invalidité supposera que vous soyez dans l'incapacité totale de travailler, quel que soit le métier déclaré à la souscription. Conséquence logique : votre assureur pourra refuser le déclenchement de la garantie, en arguant du fait que vous pouvez toujours exercer une profession différente.

Bon à savoir : invalidité assurance ≠ invalidité Sécurité sociale. Depuis la loi Lemoine de 2022, la Fiche Standardisée d'Information (FSI) que votre banque ou assureur doit vous remettre dès la première simulation de prêt précise explicitement que la notion d'invalidité retenue par l'assureur est indépendante de celle de la Sécurité sociale. Une reconnaissance d'invalidité par la Sécurité sociale ne s'impose pas à votre assureur et ne garantit pas automatiquement le déclenchement de votre garantie. Lisez attentivement les conditions de votre contrat sur ce point.

Garantie décès : tout dépend des circonstances

Selon les contrats, la mise en œuvre de la garantie décès est parfois soumise à des conditions liées aux circonstances du décès.

Ainsi par exemple, le suicide sera généralement une cause d'exclusion empêchant le déclenchement de cette garantie, au moins pendant la première année du contrat. Il en va souvent de même pour un décès lié à la pratique d'un sport extrême, à la prise de stupéfiants ou encore à la conduite sans permis. 

Une assurance spécifique pour les métiers à risque

Si vous exercez une profession à risque telle que policier, sapeur-pompier, guide de haute montagne, artificier, etc., vous avez tout intérêt à souscrire une assurance emprunteur spécifique pour les métiers à risque. Faute de quoi, vous risquez de voir la garantie décès refusée en cas de décès survenant dans l'exercice de vos fonctions.

Fausse déclaration : une faute aux conséquences lourdes

Lorsqu'un questionnaire de santé est requis, il est impératif d'y répondre avec sincérité et exhaustivité. Une fausse déclaration intentionnelle — par exemple, omettre volontairement un antécédent médical — peut entraîner la nullité du contrat. En cas de sinistre, l'assureur sera alors en droit de refuser toute indemnisation, et vous devrez continuer à rembourser le prêt seul.

À l'inverse, une réponse incomplète par simple oubli peut conduire à une réduction proportionnelle de l'indemnisation (fausse déclaration non intentionnelle). Dans tous les cas, la transparence est votre meilleure protection.

Questionnaire de santé : qui est concerné ?

Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, le questionnaire de santé a été supprimé pour une partie des emprunteurs. Vous n'avez plus à le remplir si les deux conditions suivantes sont simultanément remplies :

• La part assurée par personne est inférieure ou égale à 200 000 € (soit 400 000 € pour un couple assuré à 50 % chacun) ;
• Le remboursement total du prêt est prévu avant votre 60e anniversaire.

Cette dispense concerne environ la moitié des prêts immobiliers souscrits en France. Elle permet aux emprunteurs présentant des risques de santé de ne plus se voir appliquer de surprimes ou d'exclusions de garanties liées à leurs antécédents médicaux.

Attention : si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, le questionnaire médical reste obligatoire. Et même lorsqu'il est supprimé, les assureurs peuvent appliquer des exclusions contractuelles plus larges pour compenser l'impossibilité d'évaluer le risque de santé individuellement. Lisez attentivement les conditions générales du contrat.

Le droit à l'oubli : réduit à 5 ans

Pour les emprunteurs ayant eu un cancer ou une hépatite C, la loi Lemoine a réduit le délai du droit à l'oubli : vous n'êtes plus tenu de déclarer votre ancienne maladie si au moins 5 ans se sont écoulés depuis la fin du protocole thérapeutique sans rechute (contre 10 ans auparavant). Au-delà de ce délai, vous êtes considéré comme n'ayant jamais eu cette pathologie aux yeux de l'assureur — aucune surprime, aucune exclusion.

La convention AERAS pour les risques aggravés

Si vous présentez un risque aggravé de santé et n'êtes pas éligible à la dispense de questionnaire médical, la convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite votre accès à l'assurance et à l'emprunt. Elle s'applique aux crédits dont l'échéance intervient avant votre 71e anniversaire et dont les montants assurés ne dépassent pas 420 000 €.

Garantie perte d'emploi : pas assez protectrice ?

Même si le contexte économique de 2026 — avec un taux de chômage autour de 7,9 % — peut inciter à souscrire une garantie perte d'emploi, ce n'est pas toujours un calcul judicieux.

De nombreuses conditions et restrictions en limitent la mise en œuvre : type de contrat de travail (CDI uniquement), ancienneté minimale dans l'entreprise (6 à 12 mois), nature de la perte d'emploi (licenciement indemnisé uniquement — la démission et la rupture conventionnelle sont exclues dans la plupart des contrats).

Dans tous les cas, le déclenchement de la garantie est retardé par des délais de carence (6 à 18 mois) et de franchise (3 à 9 mois), et limité à une durée maximale d'indemnisation (12 à 24 mois selon les contrats). Certains assureurs prévoient en outre un plafond journalier d'indemnisation.

Notre conseil : comparez le coût mensuel de cette garantie avec ce qu'elle peut vous rapporter au maximum. Il est souvent plus judicieux d'épargner l'équivalent de cette cotisation sur un livret rémunéré (Livret A, LDDS) pour faire face vous-même en cas d'aléa professionnel — une somme disponible immédiatement, sans délai de carence ni de franchise.

Choix des quotités : faites le bon calcul !

Si vous empruntez à deux, les simulations effectuées par les banques et les assurances prévoient souvent par défaut une répartition des quotités à 50-50% sur la tête de chacun des co-emprunteurs.

Cette répartition n'est pas obligatoire, et ne représente pas forcément un bon calcul. Vous êtes tout à fait libre de l'adapter à votre couple, en fonction de vos situations et profils respectifs tant qu'à vous deux vous couvrez au moins 100% du prêt.

Gardez à l'esprit que si l'une des garanties de votre assurance emprunteur est déclenchée, la prise en charge de vos mensualités sera limitée à la quotité associée au conjoint responsable du déclenchement de la garantie.

Par exemple, si vous souscrivez avec une quotité de 60% pour vous (et 40% pour votre conjoint), et que vous êtes touché par une invalidité, l'indemnisation de votre assurance ne couvrira les mensualités de votre crédit qu'à hauteur de 60% du capital restant dû.

Notre conseil : faites plusieurs simulations pour mesurer ce qu'il vous resterait à rembourser en cas de sinistre survenant à l'un ou à l'autre. Vérifiez notamment le surcoût que représenterait une quotité de 100 % par tête — la seule option qui garantit une prise en charge totale des mensualités en cas de coup dur.

Limites d'âge : serez-vous couvert pendant toute la durée de votre prêt ?

Quelles que soient les garanties souscrites, elles comportent forcément une limite d'adhésion, et une limite d'âge où elles cesseront de produire leurs effets.

Par exemple, l'âge limite pour souscrire une garantie perte d'emploi est le plus souvent fixé à 55 ans. Et les assureurs prévoient une extinction de cette garantie autour de 60 ou 62 ans, âge auquel vous entrez théoriquement en retraite. Cela rendra cette garantie inutile si vous ne bénéficiez pas du nombre suffisant de trimestres de cotisation, pour pouvoir prendre votre retraite une fois cet âge atteint.

Pour les autres garanties, les limites d'âge varient en fonction des assureurs, généralement entre 65 et 70 ans. L'idéal étant que votre prêt soit couvert jusqu'à son échéance. Cela sera d'autant plus important si vous souhaitez souscrire une assurance emprunteur en étant senior.

Enfin, vous pouvez toujours tenter de négocier les limites d'âge auprès de votre assureur, qui préférera parfois faire preuve de souplesse plutôt que de voir un contrat lui échapper...

Remboursement des mensualités ou du capital ?

En cas de déclenchement de l'une ou l'autre de vos garanties, deux cas de figure sont possibles selon les contrats. Votre assurance emprunteur prendra en charge :

• soit le remboursement du capital restant dû (en une fois) ;
• soit le paiement des échéances à votre place (mois par mois).

Dans le second cas, si vous revendez votre bien avant le terme de votre crédit (par exemple pour un logement plus adapté à une invalidité), vous devrez encore rembourser la part du capital emprunté subsistant au terme de votre indemnisation.

Notre conseil : préférez toujours un contrat qui prévoit le remboursement du capital restant dû. 

Votre droit de changer d'assurance à tout moment

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, pour en souscrire une autre présentant un niveau de garanties équivalent. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande, et tout refus doit être motivé par écrit — il ne peut porter que sur l'équivalence des garanties.

Ce droit remplace les anciennes règles qui ne permettaient de résilier que dans les 12 mois suivant la signature (loi Hamon) ou à chaque date anniversaire (amendement Bourquin). Si votre contrat a été souscrit avant 2022 et que vous n'avez jamais remis en question votre assurance, il est fort probable que vous surpayez. En cas de refus injustifié de votre banque, vous pouvez saisir le médiateur bancaire compétent.

Prenez le temps de réfléchir !

Naturellement, vous souhaitez concrétiser au plus vite votre projet immobilier. Mais prenez bien le temps d'étudier le contrat qui vous est proposé. Demandez la Fiche Standardisée d'Information (FSI) dès la première simulation : ce document obligatoire détaille les garanties proposées, les exigences minimales de la banque, les exclusions et le coût total de l'assurance sur les 8 premières années. Il est votre outil de comparaison indispensable.

N'hésitez pas à faire préciser par écrit toute disposition qui ne vous paraît pas claire. Une mauvaise compréhension des garanties et de leurs conditions peut entraîner de lourdes conséquences, à tout moment et sur une longue durée.

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