Pourquoi les banques demandent-elles la domiciliation de vos revenus pour un prêt immobilier ?

En vous demandant d'ouvrir un compte courant chez elle et d'y domicilier vos salaires et revenus assimilés, la banque vise trois objectifs :

  • rester maître du prélèvement des mensualités du prêt,
  • s'assurer que votre compte sera alimenté régulièrement par des revenus suffisants pour honorer ces échéances,
  • améliorer sa marge commerciale sur votre profil, en vous vendant des produits additionnels : forfait pour la gestion de votre compte, carte bancaire, assurances moyens de paiement, et autres frais de fonctionnement.

Évidemment, il est rare que la banque la mieux placée pour votre prêt immobilier soit la moins chère pour la gestion de vos comptes. Or aujourd'hui, elle vous demande de vous engager pour toute la durée de votre prêt !

Car la domiciliation des revenus est le plus souvent posée comme condition à l’octroi de votre prêt. Refuser la domiciliation, c'est donc bien souvent renoncer à votre prêt. Seules les banques en ligne, pour se démarquer de leurs concurrents, ont tendance à ne pas demander la domiciliation des revenus.

Qu'est-ce qui va changer au 1er janvier 2018 ?

Tous les contrats de prêts immobiliers signés à partir de cette date bénéficieront des nouvelles dispositions de l'ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017.

Ce texte vise à encadrer la durée de la domiciliation des revenus, et à rééquilibrer le rapport de force entre la banque et l'emprunteur, en rendant obligatoire la contrepartie dont vous bénéficiez, appelée avantage individualisé.

Concrètement, si demain une banque veut vous contraindre à domicilier vos revenus chez elle pour vous accorder un prêt immobilier, elle sera obligée de :

  • limiter cette obligation à 10 ans maximum ou, si le prêt dure moins longtemps, à la durée du prêt seulement,
  • de notifier noir sur blanc l'avantage individualisé que vous retirerez de cette obligation (auparavant cet avantage faisait le plus souvent l’objet d’un accord simplement verbal).

Le plus souvent, cet avantage se matérialisera par un taux préférentiel sur votre prêt (0,20 à 0,30% en moyenne pour les banques traditionnelles), ou une remise sur les frais de tenue de compte.

Que se passe-t-il si l’une des deux parties ne respecte pas ses obligations ?

  • Si la banque ne respecte pas le formalisme imposé, la clause de domiciliation sera réputée non écrite.
  • Si vous ne respectez pas votre obligation de domiciliation, la banque pourra annuler l’avantage individualisé qu’elle vous avait consenti, pour les mensualités restant à honorer.

Un vrai plus pour les consommateurs ?

Cet encadrement de la domiciliation des revenus est présenté comme une avancée pour les droits des emprunteurs, au nom de la mobilité bancaire que le texte est censé favoriser.

Mais en réalité, la possibilité de changer de banque au-delà de 10 ans a finalement peu d’intérêt dans la pratique. Car aujourd’hui, les prêts immobiliers sont remboursés en moyenne entre 7 et 10 ans (revente du bien, remboursement anticipé après un héritage par exemple).

Et surtout, cette mesure revient finalement à légitimer une pratique considérée jusqu’ici comme abusive, et qui pouvait être remise en cause devant les tribunaux (voir l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 7 décembre 2000, et la recommandation n°04-03 de la Commission des clauses abusives en 2004).

Au final, ce sont donc les établissements bancaires qui sont favorisés dans le rapport de force avec les emprunteurs.

Quelles alternatives ?

Si vous ne souhaitez pas changer de banque, ou si vous êtes prêt à accepter la domiciliation dans une autre banque en échange d’avantages plus conséquents, voici les pistes à explorer :

  1. Négocier votre prêt uniquement avec des établissements bancaires qui n’exigent pas la domiciliation des revenus

C’est le cas notamment des banques en ligne, qui pour attirer de nouveaux clients font preuve d’une plus grande souplesse que les établissements traditionnels.

  1. Négocier les frais de tenue de compte et de carte bleue

    Si l’établissement prêteur qui exige la domiciliation de vos revenus pratique des frais bancaires élevés, vous pouvez tenter de négocier ces frais, en plus de votre avantage individualisé. Un petit geste commercial pour la banque, qui en vous conservant comme client pendant au moins 10 ans, s’assure une marge confortable sur le long terme.

  1. Jouer sur l'assurance de prêt pour négocier

    Vous restez libre de souscrire votre assurance de prêt immobilier soit auprès de la banque qui vous accorde votre prêt (contrat groupe), soit chez un assureur indépendant (délégation d’assurance).

Or, vu le montant élevé que lui rapporte l’assurance de prêt (entre 3 000 et 20 000€ pour un prêt de 150 000€ sur 20 ans), la banque n’a aucun intérêt à vous laisser partir chez la concurrence…

Vous pouvez donc utiliser cet argument pour essayer d’obtenir de meilleures conditions sur votre taux d’intérêt notamment.