Prêt immobilier : la banque prêteuse a-t-elle le droit d'exiger que vous domiciliez vos revenus chez elle ?

Pourquoi les banques demandent-elles la domiciliation de vos revenus pour un prêt immobilier ?

En vous demandant d'ouvrir un compte courant chez elle et d'y domicilier vos salaires et revenus assimilés, la banque vise trois objectifs :

• rester maître du prélèvement des mensualités du prêt,
• s'assurer que votre compte sera alimenté régulièrement par des revenus suffisants pour honorer ces échéances,
• améliorer sa marge commerciale sur votre profil, en vous vendant des produits additionnels : forfait pour la gestion de votre compte, carte bancaire, assurances moyens de paiement, et autres frais de fonctionnement. 
  

Évidemment, il est rare que la banque la mieux placée pour votre prêt immobilier soit la moins chère pour la gestion de vos comptes. Or aujourd'hui, elle vous demande de vous engager pour toute la durée de votre prêt !

Car la domiciliation des revenus est le plus souvent posée comme condition à l’octroi de votre prêt. Refuser la domiciliation, c'est donc bien souvent renoncer à votre prêt. Seules les banques en ligne, pour se démarquer de leurs concurrents, ont tendance à ne pas demander la domiciliation des revenus.

Ce qui a changé : depuis 2018

L'ordonnance de 2017 : un encadrement limité à 10 ans

Un texte de 2017, mis en place depuis début 2018, prévoyait une durée de 10 ans de domiciliation bancaire des revenus pour les prêts immobiliers, en échange d'une contrepartie personnalisée (taux plus bas, frais offerts…). Les contreparties acceptées devaient être précisées noir sur blanc dans le contrat initial.

La loi PACTE de 2019 : la domiciliation n'est plus obligatoire

Depuis l'adoption de la loi PACTE du 22 mai 2019, la domiciliation des revenus n'est plus obligatoire pour obtenir un prêt immobilier.

Concrètement : depuis la loi PACTE de 2019, les établissements ne peuvent plus conditionner l'octroi d'un prêt immobilier au versement de votre salaire sur ce compte. Vous êtes donc libre de conserver votre banque habituelle pour vos opérations du quotidien.

Et les contrats signés entre 2018 et 2019 ?

Les offres de crédit émises entre le 1er janvier 2018 et le 23 mai 2019, contenant une clause de domiciliation des salaires ou revenus assimilés imposée par la banque pour une durée maximale de 10 ans, ne peuvent pas être remises en cause et continuent à s'appliquer jusqu'en 2029.

La domiciliation : un outil de négociation, pas une obligation

Depuis la loi PACTE du 22 mai 2019, la domiciliation bancaire doit être intégrée à la négociation commerciale. Le contrat de prêt peut prévoir la domiciliation bancaire, mais uniquement en contrepartie d'un avantage individualisé pour l'emprunteur (autre que l'octroi du prêt lui-même). Cela peut se traduire par une réduction des frais de dossier, la suppression des frais de remboursement anticipé, ou encore un taux d'intérêt avantageux.

Attention toutefois : si vous craignez que le crédit ne vous soit refusé, mieux vaut accepter les conditions de la banque car celle-ci peut rejeter votre dossier sans avoir à se justifier.

Peut-on se contenter d'un "compte technique" ?

En règle générale, la banque prêteuse exige que vos mensualités soient prélevées sur un compte ouvert chez elle. C'est pourquoi la plupart des emprunteurs maintiennent un compte "technique" dans la banque prêteuse, même s'ils conservent leur banque principale ailleurs. Vous pouvez vous contenter d'alimenter ce compte du montant exact des échéances mensuelles, sans y transférer tous vos revenus.

Conseils pratiques pour faire de la domiciliation des revenus, un levier de négociation

1. Négociez avec des banques qui n'exigent pas la domiciliation — notamment les banques en ligne, qui restent plus souples que les établissements traditionnels.
2. Utilisez la domiciliation comme levier de négociation — en acceptant la domiciliation, vous offrez à la banque une valeur ajoutée qu'elle devrait rémunérer. À vous de négocier un meilleur taux, des frais de dossier réduits, une assurance avantageuse…
3. Jouez sur l'assurance emprunteur — vu le montant élevé que rapporte l'assurance de prêt, la banque a tout intérêt à vous garder dans son établissement. Cet argument peut vous aider à obtenir de meilleures conditions.
4. Passez par un courtier — un courtier connaît les pratiques de chaque établissement et peut négocier pour vous les meilleures contreparties.

Je compare les assurances de prêt