Être senior n'est pas un frein à l'achat immobilier

Même si les banques se montrent plus réticentes à accorder un prêt aux seniors, il n'y a pas de limite d'âge pour prétendre obtenir un crédit en vue d'un achat immobilier.

Indépendamment de votre état de santé, vous pourrez prétendre d'autant plus facilement à obtenir un crédit si vous disposez de revenus réguliers et stables (pension de retraite, pension de réversion...), que vous avez un faible endettement au regard de vos éventuels crédits en cours, et si vous disposez d'une épargne.

Cette dernière vous permettra de bénéficier d'un apport, qui viendra diminuer le montant de l'emprunt dont vous pourriez avoir besoin. Ainsi, selon votre âge et vos ressources, il sera plus facile d'obtenir un crédit de courte durée (10 à 15 ans).

Votre épargne pourra aussi, le cas échéant, faire l'objet d'un nantissement (lire ci-contre) pour garantir le remboursement de votre crédit immobilier.

Mais dans la plupart des cas, avant de prêter, les banques exigeront que vous souscriviez une assurance décès invalidité (ADI). Et c'est là que les choses se compliquent pour les seniors.

Les seniors représentent un risque plus élevé

Si elle accepte votre demande de crédit, votre banque prend un risque plus important, dans la mesure où il y a davantage de probabilités que vous ne puissiez pas honorer vos remboursements jusqu'au terme de votre crédit.

Le plus difficile pour vous sera donc de trouver une assurance emprunteur qui accepte de vous couvrir pendant toute la durée de votre prêt.

Car il est évident que la santé des seniors présente plus de risques (décès, invalidité, maladie...), que celle de profils plus jeunes. C'est pourquoi les conditions d'accès à l'assurance emprunteur sont draconiennes !

Conséquence logique de ce risque plus élevé : les cotisations des seniors représentent un surcoût important, surtout après 65 ans.

Assurance emprunteur : les points à surveiller quand on est senior

Quel impact pour les antécédents médicaux ?

En fonction de votre état de santé établi par le questionnaire médical, certaines garanties de l'assurance emprunteur pourront faire l'objet d'une surprime, voire vous être refusées.

Cela sera d'autant plus vrai si vous êtes victime d'une affection de longue durée (ALD) ou de toute autre maladie pouvant menacer votre condition physique, et donc vos capacités de remboursement à long terme.

Questionnaire médical : soyez honnête !

Le questionnaire médical qu'on vous demandera de remplir concerne votre état de santé actuel, et vos antécédents médicaux.

Soyez attentif, et n'omettez aucune maladie ou hospitalisation.

Car en cas de survenance d'un décès ou d'une invalidité directement liée à une de ces omissions, votre assureur pourra invoquer ce point pour exclure la mise en œuvre de vos garanties !

Jusqu'à quel âge pouvez-vous souscrire ?

Avant 65 ans, vous pourrez souscrire une assurance décès invalidité sans trop de difficultés. Mais au-delà de 65 ans, les contrats groupe proposés par les banques ne vous seront généralement plus accessibles.

L'avantage d'être senior est que vous pourrez au moins faire l'économie de la garantie perte d'emploi. En effet, dès lors que vous entrez en retraite, cette garantie devient totalement inutile.

De la même façon, les garanties invalidités IPT, IPP et ITT ne vous seront plus proposées lorsque vous serez en retraite. Car ces garanties sont destinées à couvrir vos mensualités, en cas d'incapacité à exercer une activité professionnelle.

À quel âge cesseront les garanties de votre contrat ?

Selon les assureurs, les différentes garanties incluses dans votre assurance emprunteur peuvent prévoir des limites d'âges différentes.

Cette différence est particulièrement flagrante en ce qui concerne les garanties décès et  PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie). Certains contrats prévoient l'extinction de ces garanties à 75 ans, là où d'autres vont jusqu'à 80 voire 85 ans.

Dans la plupart des contrats, les garanties IPT, IPP et ITT s'éteignent à l'âge de 65 ans. De sorte que vous ne serez plus couvert par ces garanties une fois cet âge atteint.

Dans tous les cas, lisez bien votre contrat, pour trouver les limites applicables à votre situation.

Faites jouer la concurrence !

Les limites d'âge sont très variables d'un assureur à l'autre. Comparez les offres et assurez-vous d'être couvert le plus longtemps possible, et si possible jusqu'au terme de votre prêt.

N'hésitez pas à négocier les limites d'âge incluses dans les contrats qui vous sont proposés. Selon votre état de santé et après étude de votre dossier, votre assureur pourra faire preuve d'une certaine souplesse.

Est-il judicieux de passer par une délégation d'assurance ?

Si l'assurance emprunteur proposée par votre banque refuse de vous couvrir, vous avez toujours la possibilité de recourir à la délégation d'assurance. C'est-à-dire que vous souscrivez votre assurance emprunteur auprès d'un assureur, indépendant de l'organisme qui vous accorde votre prêt immobilier.

Avantage : des contrats souvent plus souples pour les seniors

Bien souvent, en comparant les offres, vous pourrez trouver un contrat plus souple, notamment au regard des limites d'âge concernant l'adhésion et l'extinction des garanties.

Dans le cadre d'une assurance groupe souscrite auprès de la banque à laquelle vous demandez votre crédit, le tarif des assurances décès invalidité ne change pas tout au long du remboursement.

Alors que la délégation d'assurance vous permet parfois de négocier une réévaluation de vos cotisations, en fonction du capital restant dû. Le montant de vos primes va donc diminuer régulièrement, ce qui vous permettra d'épargner.

Inconvénient : une assurance souvent plus chère pour les clients âgés

Avec la délégation d'assurance, les primes d'assurance sont généralement plus élevées que dans le cadre d'un contrat groupe de banque pour les profils dits à risques. Et ce pour une raison simple : les contrats groupes ont tendance à mutualiser les risques (les profils les moins risqués payant le même tarif que les profils plus risqués) alors qu'une assurance déléguée vous proposera un tarif réellement adapté à votre état.

C'est pourquoi, la délégation d'assurance n'est pas forcément avantageuse pour les seniors d'un point de vue purement financier.

Que valent les contrats seniors ?

De plus en plus d'assureurs commercialisent des contrats d'assurance emprunteur dédiés aux seniors.

Ces contrats sont élaborés spécifiquement, pour vous proposer des garanties "sur mesure", adaptées à votre âge et à vos besoins.

Ces offres peuvent s'avérer intéressantes par rapport à des contrats "génériques" en termes de garanties, notamment au regard des limites d'âge.

Présentés comme plus avantageux, ces contrats spécifiques vous permettront peut-être de vous assurer plus facilement. Mais en contrepartie, vous devrez accepter de payer des cotisations souvent plus élevées...

Quelles solutions en cas de refus d'assurance ?

Si vous n'arrivez pas à trouver un organisme qui accepte de vous assurer, il vous reste encore deux possibilités pour garantir votre emprunt, selon votre patrimoine.

Vous pouvez ainsi proposer à votre banque:

- un nantissement sur un bien immobilier dont vous seriez déjà propriétaire par ailleurs.
Il s'agit par exemple du nantissement de votre résidence principale, pour garantir le remboursement d'un crédit destiné à l'achat d'un bien destiné à réaliser un investissement locatif.
Vous pouvez également opter pour cette solution, si suite au décès de votre conjoint, vous décidez de racheter ses parts en vue d'acquérir la pleine propriété d'un logement acheté en couple.

- un nantissement sur un produit d'épargne (assurance-vie, PEL, Livret A...).
Si elle est acceptée par votre banque, cette solution sera théoriquement assez simple, surtout si vous empruntez auprès de la même banque que celle où vous détenez votre épargne. Ce sera un peu plus compliqué si les deux organismes sont distincts.
En revanche cette solution présente un inconvénient majeur : une fois nantie, votre épargne ne sera plus disponible sans obtenir l'accord express de votre banque. Soyez prévoyant, et assurez-vous de conserver par ailleurs une épargne disponible, pour pouvoir faire face aux aléas de la vie...

Un an pour changer d'avis

Quelle que soit l'assurance décès invalidité que vous décidez de souscrire, sachez qu'au terme de la loi Hamon du 17 mars 2014, vous bénéficiez de 12 mois après la signature de votre offre de prêt, pour résilier votre assurance emprunteur.

Vous pourrez donc, dans ce délai, changer d'assureur si vous trouvez une offre plus avantageuse chez un concurrent.

La résiliation annuelle bientôt possible !

Le 8 février 2017, le Sénat a adopté la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur, tant attendue par les consommateurs.

Cette résiliation sera possible :

  • à compter du 1er mars 2017 pour tous les contrats conclus à partir de cette date,
  • à compter du 1er janvier 2018 pour tous les contrats conclus avant le 1er mars 2017.

Vous pourrez ainsi résilier votre assurance emprunteur chaque année, à la date anniversaire de votre contrat, et ce pendant toute la durée de votre prêt.