Combien coûte l'assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt : un poids considérable dans le coût de votre crédit !

Il suffit de consulter une offre de prêt pour s'en convaincre : assurer son crédit coûte désormais aussi cher, voire plus, que de rembourser ses intérêts.

Le cabinet BAO partage ce constat dans son observatoire de l'assurance emprunteur datant de février 2017. Il a ainsi réalisé une simulation des coûts de crédit et d'assurance liés à l'achat d'un bien immobilier de 150 000 € à crédit (taux d'intérêt de 1,5 %) selon plusieurs profils d'emprunteurs.

Dans cette simulation, 3 profils empruntent cette somme sur 20 ans : un couple de 26 ans, un autre de 36 ans et un dernier de 46 ans. 
Dans les 3 cas, le coût des intérêts d'emprunt est le même : 23 716 €. En revanche le coût de l'assurance varie très fortement, en fonction de l'âge des emprunteurs et du type d'assurance (assurance proposée par la banque prêteuse ou offre alternative) :

• pour le couple de 26 ans, l'offre groupe est de 15 600 euros et l'offre alternative de 4200 €,
• pour le couple de 36 ans, l'offre groupe est de 23 400 euros contre 7800 € pour l'assurance alternative,
• enfin pour le couple de 46 ans, la première offre est à 27 600 € contre 17 400 € pour la seconde.

Soit un ratio coût de l'assurance/coût des intérêts allant de 18 à 116 % selon les profils !

Comment est calculé le tarif de l'assurance emprunteur ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour déterminer le coût de l'assurance de prêt.

Le projet immobilier

Bien évidemment le coût de l'assurance emprunteur augmente mécaniquement selon :

• L'importance du capital emprunté. Le coût de l'assurance étant un pourcentage du capital emprunté, naturellement plus celui-ci est important, plus le coût de l'assurance sera élevé.
• La durée d'emprunt. Elle joue à deux niveaux : plus la durée est longue, plus vous verserez de cotisations. Et comme le risque augmente avec l'âge, on vous proposera certainement un taux d'assurance plus élevé si vous souscrivez un prêt de longue durée.

Le niveau de garanties souhaité et les quotités retenues

Certaines garanties sont obligatoires (décès et PTIA), d'autres sont facultatives (garantie perte d'emploi) ou obligatoires seulement pour certains profils d'emprunteurs (IPT, ITT, IPP).  Plus vous souscrivez de garanties pour vous protéger, plus le coût de votre assurance sera élevé.

Par ailleurs, si vous achetez à deux (c'est le cas pour 80% des achats immobiliers), les quotités choisies pour chaque emprunteur impacteront le coût de votre assurance. Ainsi, un couple qui désire une protection optimale (100 % par tête) doublera sa prime d'assurance par rapport à un couple qui choisira de s'assurer à 50/50.

L'âge des emprunteurs, en début et en fin de crédit

À capital égal emprunté, les seniors subissent une triple peine : puisque leur âge représente un risque plus élevé de maladie, invalidité ou décès, ils ne peuvent emprunter que sur des durées courtes, avec des garanties souvent moindre (à l'âge de la retraite, les garanties IPT, IPP et ITT voire la garantie perte d'emploi cessent) et à des taux d'assurance plus élevés. Si bien, que le coût de l'assurance pèse souvent plus lourd dans la balance pour ce profil d'emprunteur, alors même que les garanties seront réduites au minimum.

Par exemple, pour un emprunt de 150 000 € :

- un couple de 36 ans bénéficiant d'un taux d'assurance de 0,39%/pers et assuré à 100 % par tête paiera en assurance, pour un crédit sur 20 ans, 23 400 euros (150.000 € x 0,39% x 2 x 20 ans)

- un couple de 56 ans ne pourra emprunter, lui, que sur 15 ans, au taux de 0,59 %/pers et paiera 26 550 euros d'assurance (150.000 € x 0,59 % x 2 X 15 ans), alors même que sa durée d'emprunt est réduite de 5 ans !

- pire : un couple d'emprunteurs de 66 ans aura accès à un crédit sur 12 ans seulement et à un taux de 1,39 %/pers (pour la seule garantie décès !), soit un coût total d'assurance de 47 160 euros !

La conclusion de cet exemple est claire : plus vous empruntez tôt et sur de courtes durées et moins vous paierez d'assurance.

Les risques que vous présentez

C'est connu, un assureur déteste prendre des risques ! Et plus votre profil en présente, plus votre taux d'assurance sera élevé.

Les risques sont appréciés selon plusieurs critères :

• votre âge en premier lieu, comme nous l'avons vu dans le point précédent
• votre état de santé (antécédents médicaux, handicap, tabagisme...), établi d'après le questionnaire médical que vous devrez remplir.
• votre profession. Exercez-vous un métier à risques, comme pompier, policier, chauffeur routier ? Êtes-vous en CDI, en CDD, indépendant, fonctionnaire ? Votre emploi présente-t-il un risque de chômage ?
• les sports que vous pratiquez. La pratique de sports extrêmes vous expose à de plus grands risques et engendre souvent une surprime voire une exclusion de garanties.

Ne soyez donc pas étonné si, chez un même assureur, vous paierez davantage que votre voisin si vous êtes fumeur, si votre métier vous expose à des risques (déplacements fréquents, travail sur chantier, etc.), et si vous pratiquez le parachute, alors que votre voisin ne fume pas, travaille dans un bureau, et joue au tennis. 

La méthode de calcul retenue par l’organisme prêteur

Au moment de négocier votre assurance emprunteur, regardez bien si celle-ci est calculée sur le capital emprunté comme c'est souvent le cas pour les assurances groupe (proposées par la banque prêteuse), ou sur le capital restant dû après chaque échéance.

• Sur le capital initial : le montant des cotisations mensuelles (ou primes) reste fixe, pendant toute la durée du prêt.
• Sur le capital restant dû : vos cotisations d'assurance diminueront mécaniquement mois après mois, puisque le capital qu'il vous reste à rembourser diminue après chaque mensualité. Ce qui est logique : plus votre prêt se rapproche de son échéance, moins l'assureur prend un risque important au cas où vous ne pourriez pas honorer vos remboursements.

La logique voudrait que le calcul sur le capital restant dû soit le plus favorable à l'emprunteur mais encore faut-il que le taux n'ait pas été gonflé dans ce cas-là. Pour en avoir le cœur net, reportez-vous au TAEA (taux annuel effectif d'assurance) : celui-ci est calculé de la même manière par tous les établissements d'assurance. Il vous permet de savoir très précisément, pour un projet donné (même montant emprunté, même durée, même taux de crédit et mêmes frais bancaires) le poids que représente l'assurance et de comparer facilement deux propositions d'assurance de prêt.

Autre possibilité : vous référer tout simplement au coût total de l'assurance sur toute la durée du prêt, également mentionné dans votre contrat.  

Assurance groupe ou assurance déléguée : laquelle coûte le moins cher ?

Contrat groupe de la banque prêteuse : plus facile à obtenir, mais plus cher

L'assurance emprunteur proposée par la banque qui vous accorde votre crédit est la plus facile à obtenir. En effet, elle repose sur la mutualisation des risques entre tous les emprunteurs assurés, quel que soit leur profil. Ce qui se traduit par des tarifs identiques par tranche d'âge.

En contrepartie, si vous présentez un profil avec peu de risques (non fumeur, sans antécédents médicaux, avec un travail de bureau sans déplacements, etc.) vous risquez de payer beaucoup plus cher votre assurance qu'en faisant appel à un contrat individuel, adapté à votre profil.

Contrat individuel d'une assurance déléguée : un coût plus faible, mais des conditions plus strictes

Une assurance de prêt souscrite par délégation d'assurance auprès d'un assureur indépendant, sera plus difficile à obtenir, selon les risques que présente votre profil. Ainsi, le questionnaire de santé sera souvent beaucoup plus poussé que celui qui vous aura été soumis par votre banque. En échange, vous bénéficierez d'un taux qui cadre avec votre profil : si vous présentez peu de risques, le taux sera naturellement plus faible.

Exemple pratique

La simulation du BAO évoquée en début d'article révèle sur ce point des disparités importantes. Toujours pour un emprunt de 150.000 € sur 20 ans, avec un taux d'intérêt de 1,5% :

• Un couple d'emprunteurs de 26 ans aura le choix entre une assurance groupe au taux de 0,26 % (soit une mensualité d'assurance de 65 €) contre 0,07 % pour le contrat individuel (mensualité d'assurance de 18 euros). En optant pour l'assurance individuelle, ce couple économisera 11 400 euros sur son crédit.
• pour un couple de 36 ans, l'assurance groupe sera de 0,39 % (98 euros de mensualité d'assurance) contre 0,13 % pour l'assurance déléguée (33 euros/mois). Gain total pour l'assurance individuelle : 15 600 euros sur la durée du crédit.
• Même topo pour un couple de 46 ans : 0,46 % en assurance groupe (115 €/mois) contre 0,29 % en assurance déléguée (78 €/mois). Gain : 10 200 €.
• En revanche, pour un couple de 56 ans qui emprunte sur 15 ans (limite de l'âge oblige), le taux d'assurance groupe ou déléguée est sensiblement le même : 0,59 % et 0,56 %. Ainsi, le gain en faveur de l'assurance déléguée sera seulement de 1350 €.

Comparez les prix mais n'oubliez pas les garanties !

À partir de l'ensemble des critères énoncés précédemment, il vous sera possible de définir votre profil d'emprunteur et à partir de celui-ci, de comparer les offres des différents assureurs. Vérifiez bien dans celles-ci les garanties proposées, les quotités retenues (en cas d'achat à deux) et les conditions de leur application.

Un exemple particulièrement frappant dans ce domaine : il vaut mieux souscrire une assurance emprunteur qui couvrira votre invalidité au cas où vous seriez dans l'incapacité d'exercer VOTRE profession qu'une assurance qui ne vous couvrira que si vous êtes dans l'incapacité d'exercer n'importe quelle profession, même si elle est meilleur marché.

Mais gardez toujours à l'esprit qu'en matière d'assurance emprunteur, un coût élevé n'est pas forcément synonyme de meilleure couverture en cas de pépin. Comme toujours, dans le domaine des assurances, tout est dans le détail des contrats qu'il faudra lire scrupuleusement avant de signer.

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